Friday Small Cap Check: Magnat Real Estate

14. September 2012 -  ,  -  Stefan Mohr

Friday Small Cap Check

Heute gibt es auf Wunsch eines Lesers mal wieder ein Immobilienunternehmen zum Friday Small Cap Check.

Hier gehts zur Übersichtsseite des Friday Small Cap Check

Die Magnat Real Estate AG ist ein Immobilienunternehmen mit Fokus auf Deutschland, Österreich und Osteuropa. Die Geschäftstätigkeit könnte man zusammenfassen mit Kauf, Entwicklung und anschließenden Verkauf von bebauten und unbebauten Liegenschaften.

Verlockend: KBV = 0,2

Was ist an der Magnat Real Estate interessant? Das Eigenkapital beträgt zum 30.06.2012 rund 19,6 Mio. €, die Marktkapitalisierung momentan nur gut 4 Mio. €. Das macht ein KBV von rund 0,2! Wenn das nicht interessant ist… schauen wir mal genauer auf die Bilanz. Hier die wesentlichen Positionen in Mio. € zum 31.03.2012:

Aktiva
at equity bilanzierte Unternehmensanteile: 11,9
Ausleihungen an at equity bilanzierte Unternehmen: 1,0
Vorratsimmobilien: 16,1
Forderungen aus LuL und andere: 5,6
Finanzforderungen: 4,0
Zahlungsmittel: 3,6

Passiva
Eigenkapital: 20,2
Finanzschulden: 20,2 (kein Copy&Paste-Fehler!)
Verbindlichkeiten aus LuL und andere: 1,5
Rückstellungen: 1,8

Was mir hier zuerst in den Kopf kommt: Die Finanzschulden auf der Passivseite sind definitiv real, daran lässt sich nichts drehen. Aber die Aktiva? Die können mehr oder weniger wert sein, als der Wert in der Bilanz. Sind also die Aktiva doch weniger wert, schmilzt das Eigenkapital schnell zusammen. Das wird noch verstärkt durch das Fremdkapital. Ist der Wert der Aktiva nur etwa halb so groß, wie derzeit in der Bilanz ausgewiesen, ist das Eigenkapital bereits aufgezehrt. Immerhin ist die Fremdkapitalfinanzierung für ein Immobilienunternehmen aber keineswegs bedenklich hoch. Trotzdem würde es mir besser gefallen, wenn die Eigenkapitalquote deutlich höher wäre. Die Sicherheit wäre dann wesentlich größer.

noch etwas Verwirrung

Um es nicht zu einfach zu machen: Man lese sich mal den Brief an die Aktionäre des Geschäftsberichtes 2011/12 durch. Dort heißt es:

Der Jahresabschluss 2011/2012 der Magnat Real Estate AG weist signifikante Besonderheiten auf. Diese resultieren aus einer Prüfung unseres Unternehmens im abgelaufenen Geschäftsjahr durch die Deutsche Prüfungsstelle für Rechnungslegung (DPR), die zu einer Korrektur des Jahresabschlusses 2009/2010 geführt hat, mit unmittelbaren Auswirkungen auf den aktuellen Jahresabschluss. Nach einem nachträglich im -76,1 Mio. € korrigierten Eigenkapital für das Geschäftsjahr 2009/2010 hat unser Unternehmen im abgelaufenen Geschäftsjahr einen Konzerngewinn von 12,9 Mio. € […] ausgewiesen.

Im Geschäftsbericht geht es dann noch weiter. Offensichtlich war die DPR der Ansicht, dass es sich im Sinne der IFRS bei der Übernahme der R-Quadrat Immobilien GmbH um einen umgekehrten Unternehmenserwerb handelte. Gemäß IFRS hat also R-Quadrat Magnat übernommen. Der Wertansatz der Vermögenswerte hat sich dadurch geändert.

So ganz klar ist mir das alles noch nicht. Aber ein gutes haben solche unübersichtlichen Situationen: vielleicht verstehen die meisten anderen das auch nicht so richtig und können daher den Wert von Magnat Real Estate nicht richtig einschätzen. Es könnte sich also lohnen, genauer nachzuforschen. Die Frage ist nämlich: welche der beiden Bilanzierungsmöglichkeiten ist die realistischere? Denn die Unterschiede sind schon beträchtlich.

Fazit

Die Magnat Real Estate AG erscheint mir auf den ersten Blick äußerst interessant. Noch bleiben viele Fragen offen. Der erste Schritt wäre wohl, den aktuellen Geschäftsbericht konsequent von der ersten bis zur letzten Seite zu lesen. Wonach man suchen sollte ist folgendes: erstzunehmende Hinweise, dass die Vermögenswerte abzüglich Schulden der Magnat Real Estate deutlich mehr wert sind, als die aktuelle Marktkapitalisierung.

Mal ein kleiner Vergleich mit der Adler Real Estate AG: dort hatte man die Situation, dass fast keine Schulden und nahezu so viel Cash wie Marktkapitalisierung vorhanden war. Man war also nicht so sehr darauf angewiesen, die Immobilien zu bewerten. Bei Magnat Real Estate ist die Situation leider etwas komplizierter, da die Finanzverschuldung die flüssigen Mittel deutlich übersteigt.

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